התחדשות עירונית

התחדשות עירונית – פינוי-בינוי

חלמיש היא חברה ממשלתית-עירונית לדיור, לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב-יפו. החברה הוקמה בשנת 1961, בין היתר לצורך פינוי ובינוי מחדש של אזורי מגורים שבהם איכות החיים הייתה נמוכה, ולצורך קידום פתרונות דיור לתושבים.

החברה מוסמכת לנהל נכסים ולפעול בתחומי הפיתוח, הבינוי וההתחדשות העירונית, בהתאם לסמכויותיה ולתפקידיה.

מהו פרויקט פינוי-בינוי?

מתחם פינוי-בינוי הוא מתחם עירוני הכולל, בין היתר, מבני מגורים ישנים, אשר במסגרתו מקודמת הריסת המבנים הקיימים והקמת מבני מגורים חדשים במקומם, תוך שיפור התשתיות, המרחב הציבורי ואיכות המגורים.

התחדשות עירונית באמצעות פינוי-בינוי מאפשרת לחדש מבנים ותשתיות ישנות, לשפר את סביבת המגורים ולתרום להתחדשותם הפיזית והחברתית של אזורים ושכונות בעיר.

לחלמיש דירות בבעלותה וכן דירות בבעלות מדינת ישראל, המנוהלות על-ידי החברה. חלמיש משתפת פעולה עם יזמים המקדמים פרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי-בינוי במבנים שבהם מצויות דירות בבעלות החברה או דירות המנוהלות על-ידה, בהתאם למקרה ולסמכויות החברה.

יזם המבקש לקדם פרויקט פינוי-בינוי בבניין שבו מצויה דירה או מספר דירות המנוהלות על-ידי חלמיש, מוזמן לפנות לאנשי הקשר המפורטים להלן לצורך קבלת מידע ובדיקת המסמכים הרלוונטיים (הפנייה לחלמיש אינה מהווה אישור לקידום פרויקט, התחייבות להתקשרות או הסכמה בשם בעלי הזכויות/המדינה). 

התנהלות חלמיש בטיפול בפרויקטים של התחדשות עירונית

• חלמיש משתפת פעולה עם יזמים המקדמים מיזמים של התחדשות עירונית, לרבות פרויקטים של פינוי-בינוי וחיזוק או הריסת מבנים בהתאם למסלולים התכנוניים הרלוונטיים.
• חלמיש פועלת בשיתוף ובתיאום עם משרד הבינוי והשיכון בכל הנוגע לטיפול ולליווי של פרויקטים להתחדשות עירונית, לרבות פינוי-בינוי, עיבוי מבנים ותמ"א 38, שבהם מצויים נכסים בבעלות החברה או נכסים המנוהלים על-ידה.
• לתשומת לב היזמים: ככל שבפרויקט קיימות דירות בדיור הציבורי המנוהלות על-ידי עמידר, יש לציין זאת כבר בפנייה לחלמיש ולפרט את כתובות הדירות הרלוונטיות, ככל שהן ידועות, וזאת לצורך בחינה ותיאום מול הגורמים הרלוונטיים וייעול הטיפול בפנייה.

מסמכים נדרשים – תמ״א 38/2 ופינוי-בינוי

ככל שמדובר בפרויקט תמ״א 38/2 ו/או בפרויקט פינוי-בינוי, יש להעביר לחלמיש את המסמכים הבאים:

1. תצהיר מטעם בא כוח בעלי הזכויות, המופנה לאיש הקשר בחלמיש, דניאל סולימני, מנהל פרויקטים – התחדשות עירונית, ובו יצוין כי בעלי הזכויות התקשרו בהסכם עם היזם לביצוע הפרויקט, וכן שיעור בעלי הזכויות שחתמו על ההסכם.

   ככל ששיעור החתימות עומד על 60% או יותר, יש לציין זאת במפורש, בתצהיר.

   כמו כן, יש לציין בתצהיר האם קיימות בפרויקט דירות בדיור הציבורי המנוהלות על-ידי עמידר.

2. ההסכם המלא והמפורט בין היזם לבין בעלי הזכויות בדירות בפרויקט, לרבות כל נספחיו.
3. נסח טאבו עדכני של הנכס/הבניין.
4. מפרט טכני של הפרויקט.
5. תוכנית קומה טיפוסית.
6. תוכנית הדירה המוצעת לחלמיש.
7. תוכנית קומת הכניסה של הבניין.
8. תוכניות חזיתות הבניין.

מסמכים נדרשים – תמ״א 38 במסלול חיזוק ועיבוי

ככל שמדובר בפרויקט תמ״א 38 במסלול חיזוק ועיבוי, יש להעביר לחלמיש את המסמכים הבאים:

1. הצהרה מטעם בא כוח בעלי הזכויות, המופנית לאיש הקשר בחלמיש, דניאל סולימני – מנהל פרויקטים, התחדשות עירונית, ובה יצוין כי הסכם לביצוע הפרויקט נחתם על-ידי לפחות 67% מבעלי הזכויות בבניין.

   ככל שחלמיש נכללת במניין בעלי הזכויות החתומים על ההסכם ומשלימה את שיעור החתימות הנדרש, יש לציין זאת במפורש בהצהרה.

   כמו כן, יש לציין בהצהרה האם קיימות בפרויקט דירות בדיור הציבורי המנוהלות על-ידי עמידר.

2. ההסכם המלא והמפורט בין היזם לבין בעלי הזכויות בדירות בפרויקט.
3. נסח טאבו עדכני.
4. מפרט טכני של פרויקט החיזוק והעיבוי.
5. סקיצה של המצב הקיים והמצב המוצע של דירה טיפוסית.
6. תוכנית קומה טיפוסית של קומת הקרקע, ככל שקיימת, וכן תוכנית של אחת הקומות העליונות, לרבות תוכנית הגג.
7. פירוט השינויים המוצעים בדירות וברכוש המשותף, לרבות העבודות והשינויים המתוכננים ברכוש המשותף.

המשך הטיפול

בשלב הראשוני תבחן חלמיש את החומר שהועבר אליה ותכין, ככל שיידרש, מסמך עקרונות ראשוני ביחס לפרויקט ההתחדשות העירונית.

לאחר מכן, בכפוף לממצאי הבדיקה, חלמיש תבחן את ההסכם באמצעות עורך הדין המייצג את החברה ותנהל משא ומתן עם בא כוח היזם, לצורך גיבוש נספח שינויים להסכם.

כל זאת יהיה בכפוף לקבלת האישורים הנדרשים, לרבות אישור משרד הבינוי והשיכון, ובהתאם להוראות הדין ולנהלי החברה.

המשך הטיפול בפרויקט

חלמיש תבצע, בהתאם לצורך ולממצאי הבדיקות:

• בחינה משפטית – באמצעות עורך דין מטעם חלמיש, לרבות בחינת הוראות ההסכם הנוגעות לערבויות, בטוחות, התחייבויות היזם ויכולתו לעמוד בתנאי ההיתר וביתר התחייבויותיו בפרויקט.
• בדיקה הנדסית – לרבות בחינת המפרט הטכני וההיבטים ההנדסיים הרלוונטיים לפרויקט.
• בדיקת יועץ הביטוח מטעם חלמיש – לרבות בחינת היבטי הביטוח הנדרשים בפרויקט.
• אישור משרד הבינוי והשיכון לנספח השינויים שיגובש במסגרת המשא ומתן מול בא כוח היזם, ככל שנדרש.

ריכוז הערות חלמיש וניהול המשא ומתן עם היזם ייעשו באמצעות עורך הדין המייצג את חלמיש. עורך הדין יגבש, בהתאם לממצאי הבדיקות ולהנחיות החברה, נספח שינויים שבו יפורטו הערותיה ודרישותיה של חלמיש ביחס להסכם.

המשא ומתן עם היזם בנוגע להוראות ההסכם ולזכויותיה של חלמיש יתנהל מול חלמיש באמצעות הגורמים המוסמכים מטעמה, ולא מול דיירי הדיור הציבורי המתגוררים בדירות המנוהלות על-ידי חלמיש.

בכל מקרה של קיום אסיפת דיירים שבה מוצגות תוכניות הפרויקט או נדונים נושאים הנוגעים לדירה המנוהלת על-ידי חלמיש, יש להזמין את נציגי חלמיש לאסיפה.

היזם יפעל בהתאם להוראות הדין ולמקובל בפרויקט בכל הנוגע ליידוע ולשיתוף דיירי הדיור הציבורי המתגוררים בבניין.

מובהר כי בכל הנוגע לזכויותיה של חלמיש כבעלת הדירה או כמנהלת נכס, להסכם עם היזם, לתמורה, לבטוחות וליתר ההיבטים הקנייניים והחוזיים, המשא ומתן יתנהל מול חלמיש והגורמים המוסמכים מטעמה.

זכויות הדייר בדיור הציבורי

בכל הנוגע לדייר המתגורר בדירה בשכירות בדיור הציבורי, זכויותיו ייקבעו בהתאם להוראות הדין, להחלטות הממשלה, להנחיות משרד הבינוי והשיכון ולנהלים החלים במועד הרלוונטי.

לעניין האפשרות לרכישת דירת דיור ציבורי, יש לפעול בהתאם להסדר החוקי שיהיה בתוקף במועד הרלוונטי. נכון למועד פרסום מסמך זה, תוקפו של חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט–1998, פקע ביום 14.2.2023, ובהתאם למידע העדכני של משרד הבינוי והשיכון, דייר שלא הגיש בקשה לרכישת הדירה לפני פקיעת החוק אינו יכול כיום להגיש בקשה חדשה לרכישת הדירה בהנחה, עד להודעה חדשה.

הבהרה

אין באמור כדי ליצור התחייבות כלשהי מצד חלמיש להשתתף בפרויקט, לאשרו או להתקשר עם היזם.

האמור לעיל משקף את מדיניות חלמיש ואת אופן הטיפול הכללי בפרויקטים מסוג זה. כל פרויקט ייבחן לגופו, בהתאם לנסיבותיו, למסמכים שיוגשו, להוראות הדין ולהנחיות הגורמים המוסמכים.

חלמיש תהיה מחויבת אך ורק להתחייבויות שיאושרו וייחתמו כדין על-ידי מורשי החתימה המוסמכים מטעמה.